Як правильно обрати забудовника при купівлі квартири в новобудові, розповів адвокат, керуючий партнер ЮК «Альянс Правових Сил» Віталій Собкович у медіацентрі «Інформатор Київ»

ЩО ХОВАЄТЬСЯ ЗА ДЕШЕВИМИ КВАДРАТНИМИ МЕТРАМИ

Віталій Собкович, адвокат і керуючий партнер ЮК «Альянс Правових Сил», розповів, що при купівлі нової квартири дуже важливо визначитися із забудовником і об’єктом. «Більшість людей вважають, що чим більше реклами новобудови, тим більш цікавий об’єкт інвестування. У відділах продажів їм пропонують підписати договір і внести передоплату сьогодні-завтра, пропонуючи хороші знижки. Багато людей ведуться на це і віддають свої гроші. Адже для більшості громадян досить побачити будмайданчик, на якому активно працює техніка. Але як тільки забудовник збере гроші і продасть віртуальні квартири, ця техніка переноситься на інший будмайданчик під іншою юридичною особою. Тому перше, з чим потрібно визначитися, – це забудовник, хто замовив будівництво і на кого оформлена земельна ділянка», – говорить Віталій Собкович.

ЯКІ ДОКУМЕНТИ ПОВИННІ БУТИ У ЗАБУДОВНИКА

В першу чергу, адвокат радить, ознайомитися із містобудівною документацією. «У кожної юридичної особи має бути ліцензія на будівництво. Хоча у наших забудовників вже з’явилася схема, як обходити дозвіл на будівництво. Замість четвертої категорії складності будівлі, вони показують третю, по якій не потрібен дозвіл, і можна просто повідомити будівельно-архітектурну інспекцію. Після того, як будинок добудують до певної поверховості або взагалі призупинять, вони проводять реконструкцію, відзначають реальну категорію і вводять в експлуатацію. Якщо ви бачите, що забудовник зводить 30-ти поверхову будівлю, а у нього третя категорія, яка не відповідає даному об’єкту, це означає, що тут використовуються якісь схеми, і є певні ризики.

Забудовник також повинен надати відомості про земельну ділянку та кадастрову карту. На ній можна перевірити місцезнаходження ділянки, що там знаходиться, на кого вона оформлена і яке цільове призначення землі. Якщо призначення земельної ділянки – це обслуговування приватного будинку, а на ньому будується багатоповерховий будинок, то це також є порушенням. Крім цього, у забудовника повинні бути документи, які дозволяють підключення будівлі до каналізації, систем водовідведення та електромережі », – зазначив Віталій Собкович.

СХЕМИ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИР

За словами Віталія Собковича, класичні договори про інвестування поза законом ще з 2006 року. «Є кілька законодавчо визначених типів інвестування, які передбачені для будівництва таких будинків. Вони здійснюються через фонди фінансування будівництва, інститути спільного інвестування, фонди операцій з нерухомістю, недержавні пенсійні фонди та емісії цільових облігацій. Ці типи інвестування, з одного боку, дають якісь гарантії і знаходяться в правовому полі, але вони складні для невеликих забудовників і вимагають інвестицій великих коштів.

Частина забудовників перейшла на схему укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомості. Так, у забудовника ще немає квартири, а ви вже з ним домовляєтеся про те, що купите квартиру в майбутньому, і за цим договором ви надаєте гроші. У разі невиконання цього договору у вас навіть немає підстав для повернення грошей, тому що за попередніми договорами ми можемо домовлятися тільки про час, місце та умови основного договору, а гроші вносити не потрібно. Але на практиці гроші вносяться, і досить багато забудовників працюють за такою схемою.

Ще однією схемою є купівля-продаж майнових прав, за якою буде продане право вимоги. Тобто забудовник показує нам договір, за яким він будує якийсь будинок, і пропонує купити у нього право вимоги квартири. Як тільки він добудує квартиру, інвестор має право вимагати нерухомість. Суди зазначають, що право вимоги є лише правом очікування, тобто ви купуєте не квартиру, а право очікувати добудови. Якщо забудовник недобудує, то ви не маєте права щось вимагати від нього», – каже адвокат.

ЯК ПЕРЕВІРИТИ ЗАБУДОВНИКА

Віталій Собкович радить отримати всю інформацію про забудовника до того, як ви підпишете договір. «Коли ви приходите до відділу продажів, вам пропонують якісь буклети, типові договори купівлі-продажу або договору про купівлю майнових прав. У них ви побачите, хто є юридичною або фізичною особою, тобто хто буде продавати вам квартиру. За назвою цієї особи можна зібрати відомості про забудовника. В першу чергу, я раджу проводити такий пошук на сайті Міністерства юстиції по найменуванню юридичної особи або за кодом ЄДРПОУ. Там можна побачити, що це за юридична особа, чи існує вона, місце розташування, дізнатися, чи відповідає це умовам договору.

Потім можна пошукати інформацію в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Якщо особа не виконала якісь договірні обов’язки, то в реєстрі будуть рішення про відкриття провадження або якісь судові рішення. Правда, буває і так, що юридична особа діяла під одним ім’ям, потім змінила назву або була кимось куплена, і здійснює діяльність під іншим ім’ям. Тому ми радимо проводити пошук не тільки по найменуванню, а й за кодом ЄДРПОУ. Це дасть можливість побачити попередні назви юридичної особи» – радить адвокат.

КУДИ ЗВЕРТАТИСЯ, ЯКЩО ЗАБУДОВНИК ОБМАНУВ

За словами Віталія Собковича, все залежить від схеми оформлення та умов договору. «Якщо у нас є недобудоване житло, то ми повинні діяти в рамках цивільно-правових відносин і звертатися до суду. Правда, тут ми обмежені умовами договору та законодавством. Якщо в договорі не вказано дату введення в експлуатацію будинку або нечітко вказано, що ви купили квартиру, то стягнути хоч щось із забудовника буде дуже складно. Якщо ви в щось інвестували, але виявилося що документи, які вам надали, були підробленими, а у забудовника не було жодних дозволів, то це є приводом для ініціювання кримінального провадження. Тому потрібно документувати і фіксувати з ким ви спілкувалися, кому віддали гроші, як ці гроші вносилися, на підставі чого.

Існують страхові компанії, які будуть готові застрахувати ваші ризики, але там питання самого вкладу дуже високе. Сам забудовник не може дати будь-яку гарантію або документ про те, що він добудує будинок. Єдина гарантія – це ім’я і репутація забудовника. Якщо ви бачите, що забудовник реалізував десятки або тисячі квартир, і продає наступну будівлю, тоді є велика ймовірність купити квартиру, а не кота в мішку», – підсумував Віталій Собкович.

Зважаючи на значну суму інвестицій у нерухомість, а також можливі ризики при купівлі квартири на первинному ринку ми радимо звертатися до професійних юристів, щоб провели аналіз документів, надали консультацію та поради.

Юридичний супровід купівлі квартири у новобудовах, юрист з нерухомості : 044 599 22 77